Khi thị trường nhà đất ở Hoa Kỳ hạ nhiệt và bước vào giai đoạn chuyển tiếp theo mùa vào cuối hè, giá nhà giảm đang tác động mạnh hơn đến một số khu vực đô thị hơn những khu vực khác – và có thể không phải như bạn nghĩ.
Lãi suất thế chấp cao hơn và động lực cung cầu địa phương thay đổi đã đẩy giá niêm yết trên toàn quốc xuống, mặc dù tốc độ trong tháng 8 chậm hơn so với các tháng trước.
Người bán có xu hướng đặt giá thầu thực tế hơn và thị trường chứng kiến sự điều chỉnh giá rộng hơnv.v … Các khu vực tàu điện ngầm từng chứng kiến sự bùng nổ trong đại dịch COVID-19 hiện đang trải qua một số đợt giảm giá sâu nhất về giá mỗi foot.
Vào tháng 8, giá mỗi foot vuông – thước đo theo dõi kích thước ngôi nhà trên thị trường – đã giảm so với cùng kỳ năm trước trong 10 tháng liên tiếp. Trên toàn quốc, giá nhà trên mỗi foot vuông giảm 1,8% so với cùng kỳ năm ngoái và giá niêm yết trung bình giảm so với cùng kỳ năm trước ở ba khu vực (-3,6% ở Đông Bắc, -2,6% ở miền Nam và -2,1% ở miền Tây), trong khi giá vẫn không đổi ở Trung Tây.
Ở cấp độ thành phố lớn, giá niêm yết trung bình trên một mét vuông đã giảm ở 36 trong số 50 thành phố lớn nhất trong tháng 8, đây là một dấu hiệu khác của “trò chơi” về nhu cầu phi thực tế của người bán.
Mức giảm giá trên mỗi foot vuông lớn nhất là ở Austin, Texas (-8,1%); Tampa, Florida (-5,6%); và Memphis, TN (-4,1%). Mức tăng lớn nhất thuộc về Providence, RI (+9,3%); Indianapolis (+4,4%); và Chicago (+3,6%).
Trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất, họ chứng kiến mức giảm giá niêm yết trên mỗi foot vuông hàng năm lớn nhất trong tháng 8:
-
Austin-Round Rock-San Marcos, Texas: -8,1%
Giá niêm yết trung bình: 450.000 USD -
Tampa-St. Petersburg-Clearwater, Florida: -5,6%
Giá niêm yết trung bình: $391,950 -
Memphis, TN-MS-AR: -4,1%
Giá niêm yết trung bình: $299,995 -
San Francisco-Oakland-Fremont, California: -3,9%
Giá niêm yết trung bình: $908,700 -
San Antonio-New Braunfels, Texas: -3,6%
Giá niêm yết trung bình: $324,450 -
Denver-Aurora-Centennial, CO: -3,40%
Giá niêm yết trung bình: $574,913 -
Baltimore-Columbia-Towson, MD: -3,2%
Giá niêm yết trung bình: 375.000 đô la -
San Diego-Chula Vista-Carlsbad, CA: -2,7%
Giá niêm yết trung bình: 899.000 USD -
Orlando-Kissimmee-Sanford, Florida: -2,6%
Giá niêm yết trung bình: 417.000 đô la -
Portland-Vancouver-Hillsboro, OR-WA: -2,4%
Giá niêm yết trung bình: 595.000 đô la
Realtor.com® Chuyên gia kinh tế cao cấp Jake Krimmel nói rằng một số biến động của thị trường ở những thành phố này có thể là do những cải cách đang diễn ra sau đại dịch COVID-19.
Ông nói: “Một chủ đề chung cho hầu hết các thị trường – bao gồm Austin, Tampa, San Antonio, Denver – là các thành phố trong giai đoạn 2020-22 đang lấy lại một số lợi ích đạt được từ thời kỳ đại dịch. Đây cũng là những nơi hiện có nhiều hàng tồn kho hơn nhiều so với tiêu chuẩn trước đại dịch”.
Một trong những điểm nổi bật là San Francisco, nơi thị trường chứng kiến giá mỗi foot vuông giảm 3,9% mặc dù đây là một thị trường cạnh tranh. Vào tháng 7 năm 2026, danh sách đang hoạt động đã giảm 16,3% so với cùng kỳ năm trước, khiến thị trường nhà ở càng thắt chặt hơn. Và mặc dù giá niêm yết trung bình trên thị trường vẫn ở mức cao – 908.700 USD – nhưng đã giảm 5,2% so với năm trước.
Veronica Peter một đại lý bất động sản của Compass phục vụ khu vực Fremont, nằm ở ngoại ô phía đông nam San Francisco và gần Thung lũng Silicon, nơi hầu hết khách hàng của anh ta làm việc. Ông nói rằng thị trường bị ảnh hưởng bởi những thay đổi trong công nghệ. Nhiều khách hàng của cô đang âm thầm chìm đắm khi AI biến đổi ngành công nghiệp của họ.
Ông nói với Realtor.com: “Phần lớn lực lượng lao động của chúng tôi ở Fremont có các công việc liên quan đến công nghệ như kỹ sư phần mềm, nhà phân tích dữ liệu và nhà phát triển web”. Nhiều ông lớn về công nghệ, bao gồm Oracle, Meta, Dell, Microsoft và Amazon, đã triển khai “ra mắt mềm” khi họ tái cơ cấu với trọng tâm là AI.
Sự không chắc chắn trong lực lượng lao động công nghệ có nghĩa là mặc dù thị trường nhà đất “chắc chắn chưa sụp đổ, nhưng giá cả [has] được thiết kế để đáp ứng người mua như hiện nay,” ông nói.
Tại những buổi open house gần đây, cô đã nghe thấy những cảm nhận tương tự: Nhân viên công nghệ không an tâm về công việc của mình và cảm thấy áp lực của lãi suất cao. Nhiều người cũng đã đầu tư vào cổ phiếu công nghệ, vốn đã giảm giá trong năm nay.
Ông nói: “Thị trường chứng khoán yếu đi đã làm cạn kiệt số tiền mà người mua sử dụng để trả trước.
Krimmel cho biết thêm rằng đã có sự thay đổi đáng kể về lượng nhà ở trong khu vực đô thị.
Ông nói: “Vấn đề không phải là sự mất giá trị của những ngôi nhà ở San Francisco mà là về mức độ đắt đỏ của hàng tồn kho hiện có trong năm nay so với năm ngoái”. “Những ngôi nhà nhỏ và đắt tiền được rao bán ở trung tâm thành phố ít hơn. Chúng hiếm và bán nhanh. Mặt khác, năm nay ở ngoại ô thành phố, những ngôi nhà tương đối lớn và rẻ hơn trên mỗi mét vuông được rao bán”, ông nói.
Các chuyên gia bất động sản lưu ý rằng những điều chỉnh giảm này mang lại cơ hội tốt cho những người mua tiềm năng, những người cảm thấy bị hạn chế bởi khả năng chi trả trong vài năm qua.
Khi lượng hàng tồn kho đang tiếp tục tăng trên toàn quốc – lên đến mức chưa từng thấy kể từ cuối năm 2019 – người bán ở những thị trường đang nguội lạnh này ngày càng buộc phải suy nghĩ lại chiến lược định giá của mình để thu hút một nhóm người mua chọn lọc đủ điều kiện tài chính.
Việc thoái lui ở mức hai con số hay gần hai con số này thể hiện sự ổn định tạm thời hay sự khởi đầu của một sự thay đổi khu vực rộng lớn hơn sẽ phụ thuộc vào động lực kinh tế địa phương và những thay đổi sắp tới về lãi suất thế chấp khi mùa mua hàng mùa thu đến gần.
